Der neue Hagener Grundstücksmarktbericht -Die wesentlichen Aussagen, Teil 1

Hagen. (Red./tau) Im Geschäftsjahr 2015 wurden in Hagen insgesamt
1.374 Kaufverträge mit einem Geldumsatz von rund 302 Millionen Euro registriert.
Im Vergleich zum Vorjahr ist die Anzahl der Kaufverträge gestiegen, ebenso wie
der Umsatz (2014: 1.242 Kaufverträge, rund 231 Mio. Euro).

 
Grunderwerbsteuer
 
Die Grunderwerbsteuer wurde in NRW zum 1. Januar 2013 (von 3,5 auf 5,0
Prozent) und zum 1. Januar 2015 (von 5,0 auf 6,5 Prozent) erhöht. Dies führte zu
deutlich erhöhten Grundstückskäufen in den Monaten November und Dezember vor den
Erhöhungen.
 
Unbebaute Grundstücke
 
Bei den Bauplätzen für Einfamilienhäuser ist ein Anstieg auf 72 Bauplätze
(7,6 Millionen Euro Umsatz) für Einfamilienhäuser von rund 56 Bauplätzen im Jahr
2014 (5,78 Millionen Euro Umsatz) zu verzeichnen.
Die Geld- und Flächenumsätze für Bauplätze für Eigenheimmaßnahmen und
Geschosswohnungsbau in 2015 mit insgesamt 9,2 Millionen Euro und 5,3 Hektar
liegen im Durchschnitt der letzten zehn Jahre.
Die Baulandpreise für Einfamilienhausgrundstücke sind stagnierend bis leicht
steigend.
 
Neubaugebiete
 
Weitere Neubaugebiete mit insgesamt mehr als 50 Bauplätzen (u.a. 2.
Bauabschnitt Gräweken, Lennestraße, Vorhalle/ Sporbecker Weg) sind 2015
entwickelt worden, im Wesentlichen durch die Hagener Entwicklungsgesellschaft
(HEG).
Einzelne Bauplätze sind entstanden in gewachsenen Wohngebieten nach Abriss
der Altbebauung. Für den Geschosswohnungsbau sind nur wenige Bauplätze (meist in
der Hagener Innenstadt) entstanden. Stagnierende Preise sind zu verzeichnen für
Gewerbegrundstücke (keine neuen Gewerbegebiete); für land- und
forstwirtschaftliche Flächen hingegen steigende Preise.
 
Bebaute Grundstücke (Ein- und Zweifamilienwohnhäuser)
 
Die Preise von bebauten Grundstücken mit Ein- und Zweifamilienhäusern in
Hagen liegen wie folgt:
– Reihenmittelhäuser: 150.000 – 225.000 Euro
– Doppelhaushälfte, Reihenendhaus: 175.000 bis 266.000 Euro
– Einfamilienhäuser: 195.000 bis 335.000 Euro
– Zweifamilienhäuser: 235.000 bis 290.000 Euro.
Insgesamt sind stagnierende bis leicht steigende Preise zu verzeichnen.
Bebaute Grundstücke (Wohn- und Geschäfts-
häuser) – Mieten
Es gibt ein großes Angebot an freien Mietwohnungen im Stadtgebiet.
Das Angebot an Mehrfamilien- und Geschäftshäusern in mittleren und guten
Lagen ist gering. Neubaumaßnahmen werden überwiegend im altengerechten
Wohnungsbau vorgenommen, kaum im sozialen Wohnungsbau. Ein vermehrter Auslauf
der Sozialbindungen im älteren Wohnungsbestand ist zu verzeichnen.
 
City-Lage
 
Die Rathaus-Galerie wurde Ende 2014 nach Baufertigstellung eröffnet. Danach
wurde die Volme-Galerie in 2015 baulich umstrukturiert und fertiggestellt.
In der Hagener Innenstadt (Fußgängerzone) sind relativ wenige Leerstände
gewerblicher Flächen (insbesondere Ladenflächen) vorhanden. Bei Läden in
Stadtnebenzentren und Innenstadtrandlagen ist hingegen eine erschwerte
Vermietbarkeit anzutreffen.
Der neue Hagener Grundstücksmarktbericht
Die wesentliche Aussagen: Neuer Mietspiegel 2015
Der Mietspiegel 2015 für frei finanzierte Wohnungen wurde zum 1. November
2015 neu veröffentlicht. Ein gebührenfreier Download ist möglich unter
www.gutachterausschuss.hagen.de.
Die Gewerbemietenübersicht wurde bereits 2014 aktualisiert und im
Grundstücksmarktbericht 2016 unverändert übernommen. Zukünftig ist ein neuer
Gewerbemietspiegel geplant.
Die Mietrichtwertkarte 2006 für Geschäftsraummieten in der Innenstadt Hagen
weiterhin gültig un d kann ebenfalls unter www.gutachterausschuss.hagen.de
gebührenfrei heruntergeladen werden.
 
Erbbau
 
Die Marktanpassungsfaktoren für Erbbaurechte und Erbbaugrundstücke werden in
2016 überarbeitet. Im Grundstücksmarktbericht 2016 wurden sie unverändert
übernommen.
 
Wohnungseigentum -Mehr ETW verkauft
 
Ein Anstieg ist beim Verkauf von Eigentumswohnungen zu verzeichnen und damit
auch ein erhöhter Geldumsatz gegenüber 2014. Den größten Teilmarkt bildet dabei
weiterhin der Weiterverkauf (rund 30 Mio. Euro). Es gibt nur wenig Umwandlungen
und wenig Neubauten.
Bei Weiterverkäufen ist eine Preissteigerung von rund acht Prozent (Vorjahr:
zwei Prozent) zu verzeichnen.
Wohnungsausstattung, Gebäudealter und Lage bestimmen im Wesentlichen den
Preis der Eigentumswohnungen.
 
Immobilienrichtwerte aktualisiert
 
Neue Einflusskriterien auf den Kaufpreis von Eigentumswohnungen
(Modernisierung, Ausstattung, Außenteil) wurden 2014 per Fragebogen erhoben und
für die Ableitung der Immobilienrichtwerte verwendet. Die Ergebnisse wurden 2015
veröffentlicht. Zu finden sind sie unter href=“http://www.boris.nrw.de“>www.boris.nrw.de.
 
Große Hagener Baumaßnahmen
 
Zu den größeren Bauaktivitäten im Stadtgebiet 2014 bis 2016 gehör(t)en:
– Hagener Innenstadt
– Fertigstellung Rathaus-Galerie (Herbst 2014)
– Umbau Volme-Galerie fertig gestellt
– Barrierefreier Geschosswohnungsbau (teilweise Schließung von Baulücken)
– Bau der Bahnhofshinterfahrung westlich des Bahnhofs (Rehstraße bis
Eckeseyer Straße)
– 1. Straßenabschnitt Rehstraße bis Weidestraße fertiggestellt
– 2. Bauabschnitt begonnen, Altbebauung abgebrochen, Errichtung von
Brückenbauwerken
 
Neue Baugebiete
 
– Das Gewerbegebiet Lennetal ist im Bereich Herbeck erschlossen und
überwiegend bebaut. Weitere Flächen im Bereich Herbeck-Hammacher sind in
Planung.
– Das Gewerbegebiet Volmarsteiner Straße ist in 2015 abgeschlossen und
überwiegend bebaut worden
– Neubaugebiete für Einfamilienwohnhäuser sind im Wesentlichen im Bereich
Heugarten (Fley), Rissenkamp (Eppenhausen), Krähnocken (Eilpe), Gräweken I
(Garenfeld), Bolohstr. und Tondernsiedlung (Eppenhausen) fast vollständig
abgeschlossen und bebaut.
– Neue Bauflächen sind im Bereich Lennestr. (Halden), Sporbecker Weg
(Vorhalle) und Berchum zu erwarten.
– Der Abbruch von nicht mehr zeitgemäßen (Miet-)Wohngebäuden wurde in den
letzten fünf Jahren unter anderem in folgenden Bereichen vollzogen:
Louise-Märker-Str., Bülowstr., Winkelstück, Eugen-Richter-Str., Heidestr., Im
Spieck. In 2015 wurden zahlreiche Wohneinheiten im Bereich Ischeland / Höing –
Rheinstr./ Ahrstr. abgebrochen und derzeit durch zeitgemäßen Geschosswohnungsbau
ersetzt.
– Ein wichtiges Thema ist außerdem die Entwicklung der Brandt-Brache
(Konzeptionsphase)
 
Neuigkeiten bei der Kaufpreisauswertung
 
Neu in disem Jahr ist die Veröffentlichung eines Immobilienrichtwertrechners
(auf Excel-Basis) für Eigentumswohnungen (Weiterverkauf). Über den Preisindex
für Eigentumswohnungen können mit dem Excel-Rechner zurückliegende
Bewertungsstichtage berechnet werden.
Ebenfalls neu ist der Bodenrichtwertrechner (Excel) für bebaute und unbebaute
Grundstücke.
Ein gebührenfreier Download ist jeweils möglich unter href=“http://www.gutachterausschuss.hagen.de“>www.gutachterausschuss.hagen.de.
 
Weitere Neuigkeiten
 
Neuigkeiten im Grundstücksmarktbericht 2015
– Alle grundstücksrelevanten Informationen stehen unter www.boris.nrw.de
gebührenfrei zur Verfügung.
Neuigkeiten zum Wertermittlungsrecht des Bundes
– Letzte Änderung der Energieeinsparverordnung vom 24. Oktober 2015
– Bekanntmachung der Ertragswertrichtlinie vom 4. dezember 2015
– Verwendung der tatsächlichen Wohnfläche bei Mieterhöhungsverlangen
(geändert in 2015)
Neuigkeiten zu Wertermittlungsgrundlagen in NRW
Leitfaden zur Entwicklung von Vergleichswerten (Stand Juni 2015) der AGVGA