Mietkürzung bei Wohnungsmängeln

Franz Michalek

Franz Michalek, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht: „Hat die Wohnung Mängel, kann ich die Miete kürzen“.
(Foto: Mieterverein)

Hagen. (Di) Der Wochenkurier sprach mit Rechtsanwalt Franz Michalek über Mängel in Wohnungen und die Möglichkeit der Mietminderung.
Herr Michalek, wenn ich eine Waschmaschine kaufe und die geht nach vier Wochen kaputt, bekomme ich doch auf Garantie eine neue?

In diesem Fall reden wir von der Gewährleistung des Händlers, nicht von der Garantie des Herstellers. Aber genauso wie der Waschmaschinenkäufer Anspruch auf eine mangelfreie Ware hat, hat auch ein Mieter Anspruch auf eine mangelfreie Wohnung.
Wie erkenne ich denn überhaupt, ob meine Wohnung Mängel hat?
Ein Mangel liegt vor, wenn der Mieter die Wohnung nicht nutzen kann, wie er will und wie er es nach dem Mietvertrag auch erwarten darf. Danach müssen sich alle Räume der Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand befinden. Die technische Ausstattung wie Heizung, Durchlauferhitzer, ggf. Aufzug etc. muss funktionieren. Auch die Elektroinstallation muss dem heutigen Standard entsprechen. Wenn beispielsweise bei gleichzeitiger Benutzung von Spülmaschine und Staubsauger die Sicherung herausfliegt, ist das nicht in Ordnung.
Und wie ist das mit Lärmbelästigung aus der Nachbarschaft, zum Beispiel von einer Kneipe?
Auch das kann ein Wohnungsmangel sein.
Aber ich kann doch eine Wohnung wegen der Mängel nicht einfach zurückgeben wie eine Waschmaschine.
Das kommt darauf an. Wenn zum Beispiel im Winter die Heizung über einige Zeit komplett ausfällt, ist die Wohnung ja praktisch unbewohnbar. Das kann ein Grund für die sofortige Rückgabe der Wohnung an den Vermieter sein. In diesem Fall wäre das die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter.
Das scheint mir aber ein arg konstruierter Fall zu sein.
Aber es kommt vor. Wenn Ihnen ein anderes Beispiel ­realistischer erscheint, sprechen wir mal vom Schimmel.
Wegen ein bisschen Schimmel in der Wohnung wird doch niemand eine Wohnung fristlos kündigen?
Es gibt Beispiele dafür, dass durch die Schimmelbelastung Wohnungen absolut unbewohnbar waren.
Wie kann eine Wohnung wegen Schimmelbefalls unbewohnbar sein?
Natürlich fällt niemand gleich tot um, weil Schimmel in der Wohnung vorhanden ist. Aber starker Schimmelbefall kann zu erheblichen Gesundheitsschäden führen, insbesondere bei Menschen mit Vorschädigungen, einem geschwächten Immunsystem oder vorliegenden Allergien.
Mit welchen Mängeln haben Sie als Fachanwalt des Mietervereins am meisten zu tun?
Die häufigsten Wohnungsmängel sind tatsächlich Feuchtigkeit und Schimmel, Lärm infolge von Baumaßnahmen im oder am Hause oder aus der Nachbarschaft, die Wohnungsgröße, der Ausfall technischer Dinge wie Heizung, Aufzug etc. Auch Schäden am Haus spielen eine Rolle: morsche Fenster oder ein undichtes Dach, um nur zwei zu nennen.
Wie kann die Wohnungsgröße ein Mangel sein?
Mit dieser Frage hatte sich schon öfter der Bundesgerichtshof zu beschäftigen. Wenn die Wohnung kleiner ist als im Mietvertrag angegeben, handelt es sich um einen Mangel. Der Mieter kann die Miete mindern, fristlos kündigen und/oder die Rückzahlung zuviel gezahlter Mieten fordern.
Als Mieter zahle ich also bei Wohnungsmängeln einfach weniger Miete?
Auf gar keinen Fall! Ich muss bestimmte Regeln einhalten, sonst kann ich massiven Ärger bekommen, bis hin zur Wohnungskündigung.
Also?
Beim Auftreten von Mängeln ist unverzüglich der Vermieter zu informieren, am besten schriftlich.
Und ab wann kann ich dann um wieviel Prozent mindern?
Ich kann die Miete natürlich nur für den Zeitraum mindern, in dem der Mangel vorlag. Wenn der Aufzug für zehn Tage streikt, darf der Mieter nicht die Miete für den gesamten Monat mindern, sondern eben nur für ein Drittel.
Und um was für einen Betrag darf die Miete gemindert werden?
FM: Gute Frage! Bei der mangelnden Wohnungsgröße ist laut BGH die Mietminderung erst bei einer Flächenabweichung von mehr als zehn Prozent gerechtfertigt. Ansonsten kommt es auf den Einzelfall an.
Das heißt?
Das heißt, dass in der Vergangenheit häufig die Gerichte entscheiden mussten. Unzählige Urteile wurden zu dem Thema gesprochen. Hier einige Beispiele: Eine unzumutbar aufgeraute Badewanne ergab 3 Prozent Minderung, Funktionsunfähigkeit der einzigen Dusch- oder Bademöglichkeit 33 Prozent, Bauarbeiten über sechs Monate hinweg 22 Prozent, Bleibelastung im Trinkwasser 10 Prozent.
Das LG Stuttgart hat beispielsweise für Zigarettenrauch und Essensgerüche in der Wohnung wegen schlechter Abdichtungen des Gebäudes 20 Prozent für angemessen gehalten, das LG Berlin wegen Nichtbenutzbarkeit von Küche und Toilette 50 Prozent, bei Ausfall der einzigen Toilette in der Wohnung 80 Prozent. Schnarchgeräusche aus der Nachbarwohnung hingegen rechtfertigen keine Mietminderung.
Wie soll der Mieter da noch durchblicken?
Ich gebe zu, dass der juristisch nicht vorgebildete Mieter hier leicht überfordert sein kann. Weil das ganze so kompliziert und umfangreich ist, empfehle ich, entweder einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen oder aber bei den Fachjuristen des Mietervereins Rat einzuholen.