Wie groß ist meine Wohnung wirklich?

Rechtsanwältin Scholten vom Mieterverein informiert zu Problemen bei der Wohnungsgrößen-Bestimmung. (Foto: MV)

Rechtsanwältin Scholten vom Mieterverein informiert zu Problemen bei der Wohnungsgrößen-Bestimmung. (Foto: MV)

Hagen. (Di) Will ein Vermieter die Miete erhöhen, muss er die tatsächliche Wohnfläche zugrunde legen. Das hat der Bundesgerichtshof im vorletzten Jahr entschieden (VIII ZR 266/14). Seitdem gilt nicht mehr, was lange allgemein Gültigkeit hatte: Abweichungen bis zu zehn Prozent spielten praktisch keine Rolle.
Häufiges Problem
Der Mieterverein hat relativ häufig mit dieser Problematik zu tun. Rechtsanwältin Claudia Scholten, Vertragsanwältin des Mietervereins und zugleich Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, erläutert: „Die richtige Wohnfläche herauszufinden ist aber manchmal recht schwierig. Der Teufel steckt wie so oft im Detail. Das beginnt bereits bei der Frage, wo der Zollstock angelegt wird.“
Heizung, Fußleisten Kabelkanäle
Claudia Scholten verdeutlicht das am Beispiel einer 20 Zentimeter tiefen Heizung: „In Brusthöhe und damit über dem Heizkörper angelegt, ist das Zimmer 20 Zentimeter länger, als wenn das Maßband in Hüfthöhe angelegt wird und der Heizkörper im Weg steht. Bei einer Wohnung mit mehreren Zimmern macht das schon den einen oder anderen Quadratmeter aus.“
Ähnlich sei der Sachverhalt bei Fußleisten, Kabelkanälen und Fensterbänken. Bei Letzteren ergeben sich Unterschiede, je nachdem, wie gemessen wird. „Es ist natürlich ein Unterschied, ob bis zur Scheibe inklusive Nische gemessen wird oder lediglich bis zu der in den Raum ragenden Kante der Fensterbank. In Gerichtsprozessen kommen Gutachter durchaus manchmal zu sehr unterschiedlichen Ergebnissen.“
Wohnflächenverordnung
Anhaltspunkte zur Bestimmung der Wohnfläche lassen sich aus der Wohnflächenverordnung (WoFlV) ableiten. Sie betrifft zwar offiziell nur den sozialen Wohnungsbau. Trotzdem folgen Gerichte in der Regel der Verordnung auch im Streit über frei finanzierte Wohnungen. Diese Leitlinie bestimmt unter anderem auch, wie Dachgeschoss-Wohnungen berechnet werden müssen.
Rechtsanwältin Scholten: „Der Bereich, in dem unter einer Dachschräge die Raumhöhe weniger als einen Meter beträgt, zählt bei der Wohnungsgröße überhaupt nicht mit. Zwischen einem und zwei Metern werden 50 Prozent angerechnet. Darüber hinaus bleiben beispielsweise Türnischen oder auch Fenster- und offene Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden reichen und nicht mehr als 13 Zentimeter tief sind, bei der Grundflächen-Berechnung außen vor.“
Die Fläche von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen zählt laut Mieterverein zur Hälfte, Dachgärten, Balkone und Terrassen in der Regel zu einem Viertel. In Ausnahmefällen seien höchstens 50 Prozent erlaubt. Und: Generell ist laut der Verordnung die Messlatte oberhalb der Fußleiste anzulegen.
Verträge ab 2004
Rechtsanwältin Scholten macht aber deutlich: „Die Wohnflächenverordnung ist erst seit dem Jahr 2004 in Kraft und gilt nur für Verträge, die seitdem abgeschlossen wurden. Bei früher abgeschlossenen Verträgen orientieren sich Mieter und Vermieter beim Bestimmen der Wohnfläche an der II. Berechnungsverordnung. Sie macht andere Vorgaben, unter anderem für Balkone und Schrägen. Balkone darf der Vermieter dort zum Beispiel zur Hälfte berücksichtigen.
„DIN-Norm 277“
„Ab und zu stehen auch Flächenangaben nach der DIN-Norm 277 in Inseraten oder Verträgen. Mit der DIN lässt sich die Nutzungsfläche ermitteln, den Begriff Wohnfläche sucht man vergebens“, sagt Claudia Scholten. Ein feiner Unterschied: Laut der Norm sind Flure in der Wohnung keine Nutzfläche, Balkone und Terrassen aber wohl. Die DIN ist also wenig hilfreich zur Bestimmung der Wohnfläche.
Wegen der verschiedenen Methoden empfehlen der Deutsche Mieterbund und der Verband Wohnen im Eigentum Mietern wie Käufern, immer nach der Mess- und Berechnungsgrundlage der Flächenangabe zu fragen. Beim Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung sollte das im Kaufvertrag festgehalten sein. „Bei neu abzuschließenden Mietverträgen gilt natürlich nur noch die Wohnflächenverordnung“, macht Rechtsanwältin Claudia Scholten deutlich.
„Der Mieterverein bietet seinen Mitgliedern an, kostengünstig die tatsächliche Wohnungsgröße durch Fachleute zu ermitteln. Und diese ermittelte Quadratmeterzahl ist dann auch für die Nebenkosten verbindlich, wenn diese Nebenkosten nach Quadratmetern abgerechnet werden. Es ist allerdings Sache und alleinige Entscheidung des Vermieters, nach welchem Schlüssel er welche Nebenkosten-Positionen auf seine Mieter umlegt.“
Das BGH-Urteil vom November 2015 verpflichtet den Vermieter aber nicht zur Neuvermessung der Wohnfläche. Mieter und Vermieter sollten jedoch Umbau oder Neuvermietung nutzen, um sich Gewissheit über die konkrete Quadratmeterzahl zu verschaffen, empfiehlt der Mieterverein.
Das Wissen brauchen Vermieter spätestens, wenn sie die Miete erhöhen wollen. Denn der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Mieterhöhung ausschließlich auf Basis der tatsächlichen Fläche zu erfolgen hat. Auf die im Vertrag stehende Wohnungsgröße und die bis November 2015 gerichtlich akzeptierten Werte können sich Vermieter nicht mehr beziehen.
Sie müssen außerdem die ortsübliche Vergleichsmiete beachten, die im Mietspiegel steht. Er gibt die Miete je Quadratmeter Wohnfläche an.